买房定金在哪些情况下可以退？如何退？

定金是合同履行前的一种担保方式。通常海南买房都会签订认购书，并缴纳一定数额的定金。定金在一般情况下是不退的，哪些特殊情况下定金可退呢？

一、出于海南购房者自身原因，定金不能退

1、签了认购书反悔，定金不能退。

海南购房认购书中有定金条款，海南购房者交款后反悔，违背了认购协议的根本目的，定金是不能够退还的。

2、因个人征信贷不了款，海南购房定金不退

由于个人征信属于海南购房者自身原因，因此导致商品房买卖合同醉终未能签订，则海南购房者无权要求开发商返还自己所缴纳的定金。

《合同法》第115条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。”

二、可以退还海南购房定金的情况

1、开发商无销售许可证或者产权证，不具备商品房销售资格，导致海南购房合同无法达成。

2、开发商存在欺诈行为，如已将认海南购房屋转售他人。

3、因合同条款达不成一致意见。如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或者卖家对认购书中的条件，如房屋面积、价格等进行修改等。

4、买卖双方均无过错，但商品房买卖合同依旧未能订立。如因第三人的原因或自然灾害，致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。

三、开发商不退定金怎么办

退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。海南购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录或者双方谈话的录音来证明。

有些海南购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。

另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

当然，实践中因为前述的合同类文件性质、内容有区别，所以针对每份合同应采取的方式略有不同。建议签订合同时要留心，同时如果合同已经签署，自己又不确定通过哪种方式保护自己的利益更为稳妥，可以请专业的律师予以协助。

四、分清“订金”与“定金”

＂订金＂不是一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。若海南购房者不履行合同义务，并不表示他不能要回订金；若开发商不履行义务，也不需要双倍返还订金。

＂定金＂是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，海南购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若海南购房者没有履行合同，则无权要求返还订金，开发商不履行合同的，应当双倍返还定金。在签订认购书时，要看清认购书上写的是哪种金，以免自己无法维护自身权益。